Po zatwierdzeniu instrukcji dotyczącej sposobu obliczania standardów oceny stabilności finansowej działalności dewelopera. Co to jest „standard zużycia mediów”

Deweloper ma obowiązek kwartalnie raportować działania związane z przyciąganiem Pieniądze uczestnicy wspólnej budowy. Jak przygotować takie raporty? Czym powinniśmy się kierować? Jak obliczyć obowiązkowe standardy?

Podstawa prawna

Kwestię raportowania przez dewelopera regulują następujące dokumenty:

– Zasady składania raportów kwartalnych przez deweloperów... zatwierdzone Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 27 października 2005 r. nr 645 (zwany dalej Regulaminem);

– Wytyczne dotyczące wypełniania kwartalnych formularzy sprawozdawczych dla deweloperów... zatwierdzone zarządzeniem Federalnej Służby Rynków Finansowych Rosji z dnia 12 stycznia 2006 r. nr 06-2/pz-n (zwane dalej „Wytycznymi”).

Główne zasady

Sprawozdawczość przekazywana jest za kwartał, jeżeli w tym kwartale obowiązywała co najmniej jedna umowa o udział w kapitale lub jeżeli deweloper nie wypełnił zobowiązań wynikających z tej umowy. Sprawozdania przekazywane są uprawnionemu organowi sprawującemu kontrolę i nadzór w zakresie budownictwa kapitałowego nie później niż 30 dni po zakończeniu kwartału sprawozdawczego (z wyjątkiem sprawozdań za IV kwartał, które należy złożyć nie później niż 90 dni po zakończeniu kwartału sprawozdawczego). dni po zakończeniu IV kwartału). Zawiera formularze zgodne z załącznikami nr 1-4 do Regulaminu, zaświadczenia, kwartalne (na podstawie wyników IV kwartału - roczne) sprawozdania finansowe. Jeżeli w okresie sprawozdawczym rozwiązano umowy, składa się zaświadczenie wskazujące przyczyny rozwiązania każdej umowy.

Jeśli dom jest wynajmowany...

Często programista ma to pytanie. Uzyskano pozwolenie na oddanie domu do użytku, jednak nie wszyscy współwłaściciele zarejestrowali jeszcze swoje prawa majątkowe. Czy organizacja ma obowiązek składania raportów w tym przypadku? Przecież, logicznie rzecz biorąc, obowiązki zostały już wypełnione. Rozwiążmy to.

Formularz „Informacja o budynku mieszkalnym” (Załącznik nr 2 do Regulaminu) zawiera informację o pozwoleniu na oddanie nieruchomości na podstawie dokumentu otrzymanego przez dewelopera. Deweloper wskazuje także datę przekazania tego zezwolenia państwowemu organowi rejestracyjnemu praw do nieruchomości (w celu rejestracji praw majątkowych akcjonariuszy). Informacje o zawarciu umów udziału w kapitale podawane są na podstawie danych księgowych oraz sprawozdania finansowe deweloper. >>Zasady takie zawarte są w punktach 3.9 i 3.10 Wytyczne.|<

Przekazanie obiektu przez dewelopera i jego odbiór przez uczestnika następuje na podstawie podpisanego przez strony aktu przeniesienia (lub innego dokumentu przeniesienia). Jeżeli uczestnik uchyla się (odmawia) przyjęcia przedmiotu w terminie określonym w umowie, deweloper, o ile umowa nie stanowi inaczej, po dwóch miesiącach ma prawo sporządzić jednostronny akt lub inny dokument o przeniesieniu współwłasności obiekt budowlany (klauzula 6 art. 8 ustawy nr 214-FZ) .

Tym samym deweloper, otrzymując pozwolenie na oddanie domu do użytkowania, w formularzu „Informacje o budynku mieszkalnym” wskazuje szczegóły tego pozwolenia oraz datę jego przekazania organowi rejestracyjnemu. Obowiązki dewelopera uważa się za spełnione w momencie przekazania gotowego obiektu (tj. w dniu podpisania przez obie strony umowy przeniesienia własności), co znajduje odzwierciedlenie w wierszu 11 „Informacje o realizacji umów przez dewelopera”. ..”.

Formularz przewidziany w Załączniku nr 2 do Regulaminu wypełniany jest odrębnie dla każdej nieruchomości i składany począwszy od kwartału, w którym została zawarta pierwsza umowa, aż do kwartału, w którym deweloper wywiązał się ze zobowiązań wynikających z ostatniej umowy. Po zgłoszeniu obiektu formularz nie zostaje wypełniony. Jednak do czasu podpisania z uczestnikiem ostatniego aktu trzeba będzie go przekazać niezależnie od daty otrzymania pozwolenia na oddanie obiektu do użytku.

Obliczanie standardów

Ustanawia się procedurę obliczania obowiązkowych standardów:

– Regulamin w sprawie standardów oceny stabilności finansowej działalności dewelopera, zatwierdzony Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 21 kwietnia 2006 r. nr 233 (zwany dalej Regulaminem);

– Instrukcje dotyczące procedury obliczania standardów oceny stabilności finansowej działalności deweloperskiej, zatwierdzone Zarządzeniem Federalnej Służby Rynków Finansowych Rosji z dnia 30 listopada 2006 r. nr 06-137/pz-n (zwane dalej Instrukcją ).

Dokumenty te zawierają następujące standardy oceny stabilności finansowej działalności dewelopera:

– stopień zabezpieczenia zobowiązań (N1) – nie mniej niż 1;

– norma przeznaczenia środków (N2) – nie więcej niż 1;

– próg rentowności – nie mniejszy niż 1.

Wskaźnik pokrycia zobowiązania obliczany jest według wzoru:

Gdzie Jakiś– wartość majątku dewelopera niezwiązanego z budową, obejmująca sumę następujących wskaźników: aktywa trwałe, należności (które spodziewane są po upływie ponad 12 miesięcy od Data zgłoszenia, w tym nabywców i klientów), należności (zapłat których oczekuje się w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego, w tym odbiorców i klientów), krótkoterminowe inwestycje finansowe pomniejszona o wartość majątku niezakończonej budowy oraz środków uczestników wspólnej budowy objętych odroczoną płatnością; D– łączną kwotę długoterminowych i krótkoterminowych zobowiązań dewelopera, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów o udział we wspólnym budownictwie.

Norma dotycząca zamierzonego wykorzystania środków obejmuje aktywa i pasywa niezwiązane ze wspólną budową. Oznacza to, że zgodnie ze wzorem licznik obejmuje wszystkie aktywa w bilansie organizacji, z wyjątkiem (minus) aktywów związanych ze wspólną budową. W szczególności podczas obliczeń odejmuje się następujące wiersze:

– wiersz sekcji I „w tym niezakończona budowa” (koszt niezakończonej budowy wspólnej, a jeżeli spółka posiada niezakończone budowy o innym charakterze, zalecamy wydzielenie w bilansie „niezakończonej budowy” – wykazanie jej w oddzielnych wierszach, gdyż dodanie dodatkowe linie w formularzu są dozwolone przez zasady);

– wiersz działu II „VAT od nabytych aktywów” (kwota odrębnie naliczonego podatku VAT od kosztu wspólnej budowy ujęta na koncie 08 subkoncie „Budowa w toku”);

– część kwoty z pozycji działu II „Należności” (kwota zadłużenia akcjonariuszy (inwestorów) w związku z przyznanym im odroczeniem płatności). Oznacza to, że większość deweloperów odzwierciedla fundusze akcjonariuszy w następujący sposób: rejestrując umowę wspólnego udziału, rachunek debetowy 76 (subkonto „Rozliczenia z uczestnikami wspólnej budowy”) w korespondencji z rachunkiem kredytowym 86 „Ukierunkowane finansowanie” dla kwotę wynikającą z umowy oraz rachunek obciążający 51 (50 ) w korespondencji z uznaniem rachunku 76 (subkonto „Rozliczenia z uczestnikami budowy wspólnej”) w przypadku wniesienia środków przez wspólnika. Zatem saldo debetowe na określonym subkoncie rachunku 76 jest wyłączone z licznika przy obliczaniu tego standardu.

Mianownik wyliczony to łączna kwota długoterminowych i krótkoterminowych zobowiązań dewelopera, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów o udział we wspólnym budownictwie. Oznacza to, że suma sekcji IV i V bilansu pomniejszona o saldo kredytowe na rachunku 86 (subkonto „Środki uczestników wspólnej budowy”).

Należy zaznaczyć, że norma ta (H2) jest postrzegana niejednoznacznie. Jedna z firm budowlanych próbowała nawet podważyć legalność jej wniosku, zwracając się do Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z oświadczeniem o uznaniu ust. 3 Rządu Federacji Rosyjskiej nr 233 za nieważny w zakresie ustalania standardu przeznaczenie środków nie więcej niż 1, a także ust. 3, 4 Regulaminu (zatwierdzonego tą samą uchwałą).

Według spółki normy te są sprzeczne z art. 3 ustawy nr 214-FZ, ponieważ prawo to nie wskazuje, że fundusze uczestników wspólnej budowy może pozyskać wyłącznie deweloper, którego zobowiązania i długi przekraczają jego majątek. I że ustawienie wartości normy na nie więcej niż 1 nadmiernie ogranicza swobodę działalności gospodarczej dużych organizacji zajmujących się budową domów z udziałem środków obywateli.

Sąd jednak nie poparł organizacji, wskazując, że uchwałę podjął Rząd Federacji Rosyjskiej w ramach swoich kompetencji, a organy regulacyjne mają prawo monitorować przeznaczenie przez dewelopera środków wpłacanych przez uczestników wspólnych budowa.

Stwierdzono, że kwestionowane przepisy nie są sprzeczne z ustawą federalną z dnia 26 lipca 2006 r. nr 135-FZ „O ochronie konkurencji”. Ponieważ standard przeznaczenia środków jest taki sam dla wszystkich deweloperów i nie ma podstaw sądzić, że jego ustanowienie doprowadziło lub może doprowadzić do zapobieżenia, ograniczenia lub wyeliminowania konkurencji w budowie apartamentowców lub innych nieruchomości . Postanowieniem Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2009 roku nr KAS09-33 skarga kasacyjna spółki pozostała bez rozpoznania.

Standard progu rentowności definiuje się jako liczbę lat z ostatnich trzech lat działalności dewelopera, w których zysk został odzwierciedlony w rocznym rachunku zysków i strat jako ostateczny wynik finansowy działalności.

Przykład.
Obliczmy obowiązkowe standardy dla bilansu firmy deweloperskiej Grand LLC (patrz).

Wartość wskaźnika H1 wyniesie: 865 042: 469 614 = 1,84.
Licznik stanowi majątek dewelopera (stan bilansowy na koniec okresu dla aktywów).

Mianownik to kwota zobowiązań dewelopera wobec akcjonariuszy w oparciu o cenę wynikającą z warunków umowy: wiersz „Finansowanie celowe (środki akcjonariuszy)” lub saldo kredytowe rachunku 86, pod warunkiem, że kredyt rachunku 86 odzwierciedla kwoty wynikające z umowy, a nie faktycznie otrzymane.

Wartość standardowa jest większa niż 1, co odpowiada ustalonym wymaganiom. Wartość wskaźnika H2 obliczamy następująco: (865 042 – 536 767 – 102 937): (119 775 + 279 088 – 1742) = 225 338: 397 121 = 0,57.
Licznikiem jest wartość majątku dewelopera pomniejszona o wartość „produkcji w toku” oraz należności od akcjonariuszy.

Mianownik to łączna kwota zobowiązań długoterminowych i krótkoterminowych dewelopera pomniejszona o zobowiązania wynikające z umów o udział we wspólnym budownictwie.

Norma jest mniejsza niż 1, co również spełnia ustalone wymagania.

Załóżmy, że przez ostatnie dwa lata Grand LLC odnotowywała stratę operacyjną. Wtedy próg rentowności wyniesie 0,33 (1/3). Wartość jest mniejsza niż 1, co nie spełnia ustalonych wymagań.

W związku z tym sytuacja finansowa spółki nie jest w pełni stabilna.

„...2.3. Próg rentowności definiuje się jako liczbę lat z ostatnich trzech lat działalności dewelopera, w których zysk został odzwierciedlony w rocznym rachunku zysków i strat dewelopera jako ostateczny wynik finansowy działalność..."

Źródło:

Zarządzenie Federalnej Służby Rynków Finansowych Federacji Rosyjskiej z dnia 30 listopada 2006 r. N 06-137/пз-н (zmienione w dniu 3 grudnia 2009 r.) „W sprawie zatwierdzenia Instrukcji w sprawie procedury obliczania standardów oceny stabilności finansowej działalności deweloperskiej” (zarejestrowany w Ministerstwie Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej 17 stycznia 2007 r. N 8760)

• - ekonomia. sytuacja, w której koszt jest...

  Uniwersalny dodatkowy praktyczny słownik objaśniający I. Mostitsky'ego

• Duży słownik ekonomiczny

• - cena produktu, po której przedsiębiorstwo produkcyjne może jedynie pokryć jego koszty. Innymi słowy, cena równa kosztom produkcji...

  Słownik ekonomiczny

• - określenie wolumenu sprzedanych produktów, przy którym przychód pokryje koszty za analogiczny okres...

  Świetny słownik rachunkowości

• Świetny słownik rachunkowości

• - wielkość sprzedaży, przy której koszty całkowite są równe przychodom całkowitym, a zatem zysk równy...

  Słowniczek terminów związanych z zarządzaniem kryzysowym

• - A. Obliczenie wymaganego wolumenu sprzedaży produktów, przy którym przychody są równe kosztom brutto, a zysk wynosi zero. B. Obliczanie wzrostu sprzedaży, w którym wpływ czynników zmniejszających zyski...

  Słownik terminów biznesowych

• - Cena instrumentu bazowego, przy której pozycja opcji nie jest ani zyskowna, ani nierentowna...

  Słownik terminów biznesowych

• - cena instrumentu bazowego, przy której pozycja opcji nie jest ani zyskowna, ani nierentowna. W języku angielskim: Break-evenSee. Zobacz także: Stany opcji  ...

  Słownik finansowy

• - cena, która pozwala firmie produkcyjnej pokryć jedynie swoje koszty. W języku angielskim: Cena progowa. Synonimy: Cena odpowiadająca progowi rentowności. Synonimy angielskie: Cena w BEP Patrz. także: ...

  Słownik finansowy

• - określenie wolumenu sprzedanych produktów, przy którym przychód pokryje koszty za analogiczny okres, nie przynosząc ani zysku, ani straty...

  Duży słownik ekonomiczny

• - wykres pokazujący jaki poziom przychodów ze sprzedaży należy osiągnąć, aby w pełni pokryć koszty stałe i zmienne...

  Duży słownik ekonomiczny

• - poziom produkcji, przy którym koszty równają się przychodom...

  Duży słownik ekonomiczny

• - analiza możliwych wyników proponowanego biznesu w oparciu o model matematyczny, często przedstawiany w formie wykresu, pozwalający określić poziom przychodów i kosztów na różnych poziomach biznesu...

  Słownik ekonomiczny

• - poziom produkcji lub innego rodzaju działalności gospodarczej, przy którym wysokość przychodów ze sprzedaży wytworzonych towarów lub usług jest równa kosztom wytworzenia i obrotu tego produktu...
• - cena produktu równa kosztom produkcji; przy tej cenie produktu firma produkcyjna może pokryć jedynie jego koszty...

  Encyklopedyczny słownik ekonomii i prawa

„Standard progu rentowności dewelopera” w książkach

2.5.2. Analiza progu rentowności